6月来，曾是浙系房企“四小龙”之一的祥生控股（集团）有限公司（下称“祥生地产”）接连发布了几则通告，抖客网，分别涉及5月销售数据同比降66%、美元债违约、变卖资产等三项彼此关联又互为因果的事件。

　　对于港股上市仅1年股价就“跌没了”的祥生地产来说，当前销售回款已然指望不上了，变卖资产成为填补到期债务窟窿的重要手段。随着陆续的债务交叉违约，留给祥生地产的时间并不富裕，甚至必须上演变卖资产的“生死时速”。

　　深陷“三四线”土储泥潭

　　早在2015年，祥生地产的销售额仅有百亿规模，但在成为三四线城市棚改货币化风口上的那些房企之一后，祥生地产便在3年后的2018年迈进千亿门槛。

　　就在祥生达成千亿里程碑后的2019年，棚改货币化政策快速退出历史舞台。财政部公布的数据显示，2019年计划改造棚户区户数为285万套，相比上年下降50%，相应的PSL贷款也受到限制。

　　祥生地产不仅在2019年“爽约”1300亿目标，到2021年的权益销售额仅有803.31亿元的水平。

　　为了应对行业环境的变化，祥生地产早在2019年就开始采取‘1+1+X’的升级扩张策略，即以浙江省的发展为基础，深入渗透泛长三角区域，并扩展至泛长三角区域以外的其他具高增长潜力的城市（例如荆门、衡阳、常德及呼和浩特）。甚至将总部从浙江杭州搬迁到上海。全国化布局，加速逃离三四线，并希望通过上市来解决上述战略实施中的资金困局。

　　但成本也萧何，败也萧何，想短时间内从三四线切换到一、二线是不现实的。

　　从土地储备的分布来看，截至2021年底，祥生地产应占土地储备总量2081万平米。其中，浙江省占比50.3%，泛长三角区域占比37.2%，其他区域占比12.5%。祥生地产的布局仍难转身。祥生位于整个长三角布局已占到现有土储总量的87.5%，且除去上海、杭州、苏州、济南、合肥等几个城市外，三四线土储占比达到约75%的高水平。

　　大比例的低能级城市土储，销售去化难度自然更大。2021年，祥生地产的权益销售额仅同比增长2.8%，其中下半年则是同比下滑了23.5%。实际上，从克而瑞统计的全口径数据来看，祥生地产在2021年均已沦为同比大幅下滑的窘境了，今年前5月销售更是同比下滑66.4%，这个下滑速度明显超过TOP100房企的平均水平。

　　此外，在祥生两千万平米的土储中，已竣工待售物业达405万平方米，1310万平方米处于开发中，366万平方米留待未来开发之用。大比例的已竣工现房未能销售出去，也说明公司面临的去化难题不小。

　　流动性紧张已是迫在眉睫

　　2022年前5个月，祥生控股合约销售总额仅133.71亿元，回款额还要低于这个数，且账面资金远不足以覆盖短债。此外，其账面还有700亿元的合同负债需要保交付，这对于祥生来说，没有回款就等于拔掉了呼吸机的管子。

　　而从目前国内经济、疫情形势来看，整个行业全年销售恐不乐观，还陷在三四线的祥生或将更难。在回款难的窘境下，祥生地产从去年底开始财务就急剧恶化。

　　由于祥生计划对于今年1月23日到期的3亿美元债券进行以旧换新的交换要约，尽管在1月18日已经完成，但祥生地产无力偿还到期债务的事实已经暴露在投资者和债权人面前，以至于股价暴跌，较上市时跌去约9成。

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